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高税负成障碍 公募REITs发展遇冷

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  问理财11月10日讯 中国基金业协会会长洪磊近日表示,将致力推动各类资产的证券化,如不动产投资信托基金(REITs),为公私募基金提供更多有长期稳健回报的投资标的。

  中国基金业协会会长洪磊近日表示,将致力推动各类资产的证券化,如不动产投资信托基金(REITs),为公私募基金提供更多有长期稳健回报的投资标的。

  去年5月,证监会便正式受理了有关基金公司REITs封闭式混合型证券投资基金的募集注册申请,但自去年6月8日鹏华前海万科REITs正式获批,成为国内首只获批的公募REITs基金之后,至今还没有第二只公募REITs产品面世。

  据悉,对比海外成熟市场推出的REITs,国内发展REITs的最大障碍在于税收环节。业内人士表示,目前国内REITs处于试点阶段,若能获得税收优惠等相关政策支持,未来可成为一种有效的房地产投融资工具。

  首只公募REITs年化收益率达8.49%

  2015年6月8日,鹏华前海万科REITs正式获批,被业内看作是中国第一单真正意义上的REITs,并对其寄予厚望。但随后,其他公募基金管理公司并未跟上这趟热潮,至今仍然没有第二只公募REITs产品面世。

  对于其他公募基金公司对REITs产品的筹备情况,中国证券报记者询问了多家总部位于深圳的基金公司,但得到的结果均为暂时没有推行公募REITs的计划,有公司产品设计负责人透露,他们对这类产品暂时还未进行深入研究。

  记者了解到,唯一的一只公募REITs在推出之前也历经“磨难”。鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年表示,由于目标物业资产、交易多方的特定情况都与成熟的美国市场不同,没有现成的经验可以照搬,鹏华基金、前海管理局和万科集团在产品方案上几易其稿。

  数据显示,鹏华前海万科REITs于2015年7月6日成立,投资于确定的、单一目标公司股权的比例不超过基金资产的50%,投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。该基金自成立以来的收益率为13.48%,年化收益率为8.49%。成立至今分红一次,每个基金单位分红为3.88元。

  高税负或是阻碍REITs发展的主因

  REITs是房地产信托凭证的简称,是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。由于REITs产品风险低,分红率高,长期收益稳定,与其他投资品相关性较低,被称为“第四类资产”。

  2014年以来,央行、住建部均表示要积极稳妥地开展REITs试点,证监会也把REITs作为长期推动和服务实体经济的基金产品。可见,国内推出REITs的必要性不必赘言,但在可行性上还存在一定障碍。

  据悉,美国目前是世界上最成熟的REITs发行市场,而美国的REITs市场与国内现状不太一样。例如在股权方面,美国要求至少有100个股东,国内则是不能超过200个股东;在专业经营上,REITs在国外都是做商业地产,但国内的房地产形态则都是以开发为主,甚至以住宅为主;美国要求资产的75%与房地产有关,但去年鹏华前海万科REITs只允许50%投房地产,另外50%还得投债券等金融市场的产品。

  而归根溯源,美国的REITs诞生之初就是税收驱动型。而为了促进REITs市场发展,几乎所有推出REITs的国家(或地区)都给予REITs不同程度的税收优惠。但据了解,国内发行REITs的最大难点却在于税收问题。广发基金规划发展部张万成表示,目前国内推进REITs面临的税收负担很重,在高额税负之下,REITs的收益难以达到必要的投资回报要求,也就抑制了推动REITs发展的动力。

  具体到税收种类,中国REITs联盟秘书长王刚曾表示,中国REITs的主要障碍在于重组税,即如何将资产装到SPV当中,因为这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收,尤其是土地增值税。

  类REITs产品频频推出

  虽然公募REITs发行遇冷,但类REITs产品却频频推出。

  类REITs是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划,使得专项计划同时享有物业运营收益和物业增值收益的ABS产品。与传统的REITs架构相比,以中信启航为例,首先在物业层面,中信启航中作为REITs载体的专项资产管理计划并没有直接持有物业,而是通过持有项目公司的股权而间接持有物业;其次在REITs层面,中信启航采用了专项资产管理计划与非公募基金的叠加结构。

  据悉,目前市场上一共有8例类REITs产品。首先是在鹏华前海万科REITs发行之前,两只私募形式的REITs产品“中信启航”和“苏宁云创”先后在深交所综合协议平台挂牌转让,为后来公募REITs的推出积累了宝贵经验。而今年以来,包括新城控股(11.340, 0.19, 1.70%)在内的多家房地产公司都公开表明在探索类REITs产品。今年6月,新城控股发布公告宣布,公司以类REITs形式转让上海青浦吾悦广场的股权和债券,盘活资金利于后续商业地产开发。公司具有后续资产管理计划的优先购买权,保证优质商业资产的回购持有。(来源:中国证券报-中证网  编辑:王雁伟)

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